В Москве продают апартаменты площадью 6 квадратных метров за 1,9 млн рублей

На московском рынке недвижимости появились предложения, которые сложно назвать жильём даже с большой натяжкой. Самое скромное из них - помещение площадью 6 квадратных метров за 1,9 млн рублей на цокольном этаже кирпичного дома 1910 года постройки.

Окон в нём нет, зато предусмотрен совмещённый санузел, а до метро «Савеловская» можно дойти пешком.

Чуть дороже - 2,1 млн рублей - обойдётся объект возле станции «Академическая». За эти деньги покупатель получит 10 квадратных метров с отдельным входом со двора, санузлом и счётчиками.

А за 3 млн рублей у метро «Люблино» продают уже 31 квадратный метр без единого окна: две комнаты, кухня на 5 квадратных метров, гардеробная, техника, евроремонт и тёплый пол в санузле.

Спрос на такие объекты существует, и причина проста. Обычная московская квартира стала слишком дорогой для среднего класса, поэтому покупатели обращают внимание на апартаменты, которые формально являются нежилыми помещениями.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик объясняет: «Квартира для среднего класса стала слишком дорогой покупкой. Цены высокие, ипотека остается дорогой, а свободных денег для крупной покупки у семей стало меньше».

По его словам, людям проще потратить 10-20 тысяч рублей на ресторан или 300 тысяч на поездку, чем заморозить несколько миллионов в первоначальном взносе. Зумеры, добавляет эксперт, в среднем слабее воспринимают квартиру как обязательный жизненный актив.

Однако низкая цена - это только видимая часть сделки. Директор рынков России и СНГ агентства «Фам Пропертис» Валерий Тумин напоминает, что микроапартаменты в подвальных и цокольных этажах оформляются как нежилые именно потому, что жить там по нормативам Жилищного кодекса невозможно.

К цене нужно сразу прибавлять стоимость ремонта, инженерии, содержания, налогов и возможную скидку при будущей продаже.

В нежилом помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, на него не распространяются некоторые меры жилищной господдержки, а налоговая нагрузка может оказаться существенно выше. Для отдельных видов нежилой недвижимости ставка доходит до 2% кадастровой стоимости, тогда как для жилья она обычно составляет 0,1-0,3%.

Состояние «требует ремонта» при площади 6 квадратных метров означает, что жилое пространство фактически нужно создавать с нуля. На нескольких метрах предстоит разместить санузел, коммуникации, вентиляцию, мебель, технику и места хранения.

При этом инженерные работы не становятся пропорционально дешевле - наоборот, стоимость ремонта в пересчёте на квадратный метр может оказаться намного выше, чем в стандартной квартире.

Тумин советует перед покупкой составлять не приблизительную смету на отделку, а полный бюджет доведения помещения до пригодного состояния. Отдельно нужно рассчитывать сантехнику, вентиляцию, электрику, гидроизоляцию, мебель и технику.

Если канализация находится ниже уровня городской сети, потребуется насосная станция. Дополнительная гидроизоляция стен и пола, дренажные системы по периметру - тоже статьи расходов, которые покупатель не всегда учитывает на старте.

Через цокольные и подвальные помещения часто проходят общедомовые трубы: отопление, канализация, электрощиты. В помещении без окна нельзя рассчитывать на обычное проветривание, поэтому придётся организовывать принудительный воздухообмен - от отдельных вытяжных устройств до полноценной приточно-вытяжной системы.

Сложнее всего с канализацией: стоки не всегда могут уходить самотёком, а насосное оборудование требует обслуживания и зависит от электричества.

«Это не только разовые затраты на монтаж, но и постоянные расходы на электричество и обслуживание фильтров», - отмечает эксперт. Поэтому осматривать такой объект лучше не в одиночку и не только с риелтором.

Строитель или инженер, способный оценить вентиляцию, влажность и коммуникации, иногда оказывается полезнее любого интерьерного консультанта.

Тумин также советует обязательно проверять, является ли объект самостоятельным помещением или покупателю предлагают долю в общем нежилом пространстве. «Если доля не выделена, любой сособственник может претендовать на доступ в помещение, что делает полноценное распоряжение объектом затруднительным», - предупреждает он.

Покупателю нужно проверить историю объекта, документы на выделение помещения, возможные перепланировки и вопрос общедомового имущества. На рынке встречаются ситуации, когда оформление апартаментов связано с сомнительными схемами или незаконными изменениями.

Самая распространённая ошибка при покупке маленьких апартаментов под аренду - посчитать будущую доходность и на этом успокоиться. Но сначала нужно понять, кому его сдавать.

Рынок таких объектов узкий: арендная ставка может быть ниже, чем у сопоставимой студии с окном, а при продаже собственнику придётся искать гораздо более специфического покупателя.