Верховный суд разрешил сдавать жильё в аренду на участках под ИЖС

Верховный суд России разрешил владельцам жилья на участках под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) легально сдавать его в аренду как гостевые дома.

Высшая инстанция отменила решения нижестоящих судов, которые поддержали администрацию Анапы в споре с двумя местными жителями.

Конфликт начался в октябре 2024, когда чиновники обратились в Анапский городской суд.

Они требовали запретить Игорю Деревенцу и Геннадию Пазникову использовать их пятиэтажный дом площадью 878 квадратных метров как гостевой. Здание построили ещё в 2004 на участке в 700 квадратных метров, предназначенном под ИЖС.

Администрация настаивала, что вид разрешённого использования земли не предполагает коммерческой деятельности. Кроме того, чиновники заявили об угрозе жизни и здоровью горожан.

Однако экспертиза, проведённая по ходу разбирательства, показала, что дом возведён с соблюдением всех норм.

В марте 2025 горсуд отказал властям, сославшись на пропуск трёхлетнего срока исковой давности.

Но Краснодарский краевой суд это решение отменил и удовлетворил иск. Апелляция согласилась с доводом о нецелевом использовании участка.

В марте 2026 года кассационная инстанция поддержала такой подход, отметив, что собственники платят земельный налог по заниженной жилой ставке.

Владельцы дома обратились в Верховный суд и сослались на федеральный закон о проведении эксперимента по легализации гостевых домов.

Документ вступил в силу в сентябре 2025 года и, по мнению заявителей, уже должен был применяться при вынесении решения в Краснодаре.

Верховный суд с этим согласился и отменил акты апелляции и кассации.

Суд разъяснил, что при использовании жилого дома как гостевого на участке под ИЖС менять целевое назначение земли в кадастре не требуется. Мотивировочная часть решения пока не опубликована.

Юристы подтверждают, что новый закон действительно не обязывает собственников переводить участок в категорию «гостиничное обслуживание». Однако необходимо оформить сам гостевой дом и подтвердить его соответствие ряду требований, объяснила руководитель практики по банкротству и арбитражным спорам компании «АНП Зенит» Римма Фатыхова.

Среди них - принадлежность жилья физическому лицу, постановка на кадастровый учёт, регистрация права собственности и включение в реестр классифицированных средств размещения.

Управляющий партнёр адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит добавил, что для присвоения дому статуса «гостевого» он должен находиться на землях населённых пунктов на участке под ИЖС. Закон применяется к любым подобным строениям независимо от даты постройки.

По мнению Фатыховой, апелляционный суд обязан был учесть новые нормы, но не сделал этого.

Эксперт также обратила внимание, что муниципальные власти сами в своё время выдали разрешение на строительство жилого дома «с комнатами для отдыхающих» и приняли его в эксплуатацию именно в таком качестве.