Российские банки повышают ставки по ипотеке, не дожидаясь решений ЦБ

Сразу три крупных российских банка на прошлой неделе подняли ставки по рыночным ипотечным программам. Банк «ДОМ.РФ» увеличил ставку с 18,3% до 18,8%, «Газпромбанк» прибавил 0,2 процентного пункта, а ПСБ — 0,44.

Этот рост, однако, начался не в октябре, а ещё в июне: кредитные организации перестали ждать быстрого смягчения политики Центробанка.

Повышение даже на полпроцента — чувствительная величина. При кредите в 10 млн рублей на 30 лет ежемесячный платёж вырастет примерно на 4 тысячи рублей, а итоговая переплата увеличится на 1,5 млн рублей.

Средняя ставка по рыночной ипотеке, по данным ЦБ, перестала снижаться ещё в начале лета и поднялась с майских 17,7% до 18% к сентябрю.

В сентябре условия ухудшили и другие игроки: банк «Санкт-Петербург» прибавил 0,5%, «Уралсиб» — 0,2%. Один из крупных банков урезал скидку за оформление зарплатной карты с 0,7 до 0,3 процентного пункта.

У крупнейших игроков ставка по нельготной ипотеке сегодня может достигать 20,4%.

Банки объясняют свои действия тем, что деньги для них дорожают. Инвестбанкир Евгений Коган связывает это с подготовкой к более длительному периоду высоких ставок.

ЦБ может повысить прогноз средней ключевой ставки на 2027 год до 13—13,5%, и кредитные организации заранее закладывают эти ожидания в свои продукты.

«Банки ожидают, что ключевая ставка минимум до конца 2026 года не будет снижаться, а кое-кто, возможно, не исключает и повышения, если инфляция будет расти, поэтому банки стараются действовать на опережение», — говорит ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова.

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская указывает на рост стоимости длинных денег в экономике. Доходности дальних ОФЗ уже превышают 16% годовых.

Кроме того, на прошлом заседании ЦБ взял паузу в снижении ключевой ставки, и рынок ждёт такого же решения на этой неделе. Отток средств с вкладов заставил банки поднять ставки по депозитам, что увеличило стоимость фондирования и вынудило их регулировать маржу за счёт кредитов.

Есть и ещё одна причина. По оценке «ДОМ.РФ», в сентябре объём выданных рыночных ипотечных кредитов вырос на 54% по сравнению с августом и достиг 614 млрд рублей.

Количество выдач увеличилось на 46% — до 125 тысяч кредитов. Наталья Мильчакова объясняет, что таким способом банки борются с потенциальной просрочкой платежей и пытаются сдержать ажиотажный спрос, чтобы не допустить кредитного пузыря, способного дестабилизировать банковскую систему.

За девять месяцев 2026 года выдачи рыночной ипотеки, по данным сервиса «Домклик», удвоились: с 53 млрд рублей в январе до 114 млрд в сентябре. По сравнению с аналогичным периодом 2025 года рост составил 18%.

При этом средний размер ипотечного кредита по стране — 5,8 млн рублей, а средний срок займа приближается к 29 годам.

Большинство заёмщиков, которые сегодня берут кредиты под высокие проценты, рассчитывают на рефинансирование через два-три года. Однако, согласно октябрьскому макроопросу Банка России, перекредитоваться под 8—10% получится не раньше 2029 года.

Людмила Рокотянская советует трезво оценивать свои силы: даже если заёмщик может обслуживать текущий платёж, ему придётся делать это как минимум несколько лет.

Арифметика отрезвляет. При кредите в 10 млн рублей под 18% годовых на 30 лет ежемесячный платёж составит около 150 тысяч рублей.

За первые три года заёмщик выплатит банку 5,4 млн рублей процентами, а основной долг сократится лишь на 33,5 тысячи рублей. За 10 лет выплаты достигнут 18 млн рублей, но тело кредита почти не уменьшится.

Евгений Коган предупреждает, что ожидание низких ставок может обернуться подорожанием самих квартир. За два-три года недвижимость способна прибавить в цене 10% и более.

На рынке сокращается выбор качественного жилья: застройщики вводят меньше домов и закладывают меньше новых проектов, а лучшие предложения уходят с рынка даже при нынешних ставках.

«Классическую ипотеку в 18—19% годовых при минимальном первоначальном взносе сегодня большая часть населения страны позволить себе не может», — уверена Рокотянская. По её мнению, рост выдач связан с тем, что снижение ставок по вкладам заставило людей задуматься о покупке жилья.

Многие вносят крупный первоначальный взнос, а затем гасят часть долга продажей старой квартиры.

В нынешних условиях аренда может оказаться более рациональным решением, чем ипотека. Снимать квартиру за те же 150 тысяч в месяц можно даже в Москве, а сэкономленные на процентах деньги позже направить на первый взнос, когда ставки действительно пойдут вниз.