Квартира куплена до брака, ипотека выплачена вместе: что получит второй супруг при разводе

Квартира, купленная одним из супругов до свадьбы, после развода остается его личной собственностью. Это правило закреплено в статье 36 Семейного кодекса РФ, и наличие непогашенной ипотеки его не отменяет. Однако второй супруг не остается совсем без прав, объяснила юрист по недвижимости и риелтор Анастасия Журавлева в беседе с 51.RU.

Претендовать на долю в такой квартире автоматически нельзя, но можно потребовать денежную компенсацию. Основанием для нее становятся общие деньги, которые пара направляла на погашение ипотечного кредита уже в браке.

Сам по себе факт, что собственник перечислял платежи со своего счета и из своей зарплаты, решающего значения не имеет. По статье 34 Семейного кодекса зарплата, полученная в браке, считается совместным имуществом. Поэтому второй супруг вправе требовать половину от суммы, выплаченной из общего бюджета.

Судебная практика по составу таких платежей неодинакова. Наиболее обоснованным обычно считается требование о половине средств, направленных на погашение основного долга. Проценты, страховку и банковские комиссии одни суды учитывают как необходимые расходы по кредиту, другие относятся к ним строже. Юрист советует готовить два расчета: общий по всем платежам и отдельный по суммам, ушедшим на тело кредита.

Ситуация меняется, если собственник докажет, что платил ипотеку личными средствами. К ним относятся накопления, сделанные до брака, деньги, полученные в дар или по наследству, а также выручка от продажи другого личного имущества. При этом необходимо подтвердить не только происхождение денег, но и всю цепочку их движения до банка. Наличие отдельного счета само по себе не делает хранящиеся на нем средства личными.

Получить именно долю в квартире, а не денежную компенсацию, можно только при особых обстоятельствах. Это возможно по добровольному нотариальному соглашению, брачному договору или если суд признает квартиру совместной собственностью. Такое решение суд может вынести, если во время брака за счет общих денег или труда второго супруга в жилье провели капитальный ремонт, реконструкцию или переоборудование, которые существенно увеличили его рыночную стоимость.

Ключевое значение здесь имеет не стоимость самого ремонта, а реальный рост цены объекта. Дорогой косметический ремонт не всегда приводит к признанию квартиры совместной. Для подтверждения вложений понадобятся договоры, сметы, чеки, акты выполненных работ, фотографии до и после, а также заключение оценщика или судебная экспертиза.

Еще один случай, когда возникает обязанность выделить доли, - использование для погашения кредита материнского капитала. Если квартира все еще в залоге у банка, для добровольной передачи доли потребуется согласование с кредитной организацией.

Брачный договор юрист называет одним из самых эффективных способов заранее урегулировать вопрос. В нем можно прописать, что квартира при любых обстоятельствах остается личной собственностью первоначального владельца, определить, кто и из каких средств платит ипотеку, и зафиксировать, возникает ли у второго супруга право на компенсацию. Договор удостоверяется нотариусом, но не может без согласия банка изменить состав заемщиков или условия кредита.

Для защиты своих интересов собственнику стоит заранее получить в банке справку об остатке основного долга на дату регистрации брака и сохранить все документы о покупке квартиры и первоначальном взносе. Если ипотека гасится личными деньгами, нужно собирать непрерывную документальную цепочку от их происхождения до перечисления в банк. Крупный ремонт лучше проводить на основании письменной договоренности супругов, фиксируя смету и источник финансирования.

При этом важно помнить о трехлетнем сроке исковой давности по требованиям о разделе имущества. Он исчисляется не с даты развода, а с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права.