Эксперт объяснила, как продавцы домов манипулируют ценой квадратного метра
Покупатели частных домов часто сравнивают предложения по цене квадратного метра, но не всегда понимают, что именно входит в эту цифру. Основатель группы компаний «Метражи» Екатерина Торопова рассказала E1.RU, как застройщики манипулируют методикой подсчёта площади и почему низкая цена за метр может оказаться рекламным трюком.
По её словам, сейчас один из самых популярных способов привлечь покупателя - показать низкую цену за квадратный метр. При этом речь не всегда идёт о качестве строительства: иногда застройщик просто использует разные определения площади дома, чтобы создать иллюзию выгодной сделки.
Понятий площади в индивидуальном доме несколько. Пятно застройки - это площадь, которую дом занимает на участке вместе с дополнительной отсыпкой под фундамент, и она обычно на 10-20 квадратных метров больше самого дома. Общая площадь, которую указывают в ЕГРН, считается по внутренним поверхностям наружных стен и включает веранды и террасы, конструктивно связанные с домом.
Жилая площадь - это сумма площадей всех помещений, она указана в техническом плане и экспликации. Именно на неё Торопова советует ориентироваться при расчёте цены. Есть также отапливаемая площадь, используемая в инженерных расчётах, и полезная площадь - термин из проектирования и дизайна, которого нет в выписке из ЕГРН.
Эксперт привела пример из практики. Клиент рассматривал готовый дом с жилой площадью 90 квадратных метров за 9 миллионов рублей - по 100 тысяч за отапливаемый метр. В другом посёлке ему предложили дом площадью 115 квадратных метров всего на полмиллиона дороже, с предчистовой отделкой и коммуникациями.
Оказалось, что 115 метров - это общая площадь, включающая 30 квадратов открытой террасы на винтовых сваях. Отапливаемая жилая площадь составляла лишь 85 квадратных метров. Формально застройщик не обманул: общая площадь соответствовала документам, но покупатель воспринял цену около 82 тысяч за метр как цену за капитальные помещения.
Торопова подчёркивает, что открытая терраса и капитальная часть дома - это конструкции с принципиально разной стоимостью. У террасы нет утеплённого контура, окон, полноценного фундамента, отопления и инженерных систем, поэтому её квадратный метр объективно стоит в разы меньше.
Схема манипуляции выглядит так: застройщик строит дом с отапливаемой частью 85 метров и летней террасой 30 метров, в рекламе указывает общую площадь 115 метров и делит общую стоимость на всю эту цифру. В результате средняя цена за метр выглядит низкой, хотя капитальная часть дома заметно дороже.
Поэтому при виде низкой цены за квадратный метр эксперт советует уточнять, какая именно площадь входит в расчёт. Если застройщик отвечает, что выделить отдельные цены невозможно, это повод задуматься. Термины «общая», «полезная», «жилая» и «отапливаемая» площадь разные компании могут трактовать по-своему, иногда без злого умысла, но покупателю стоит прояснить все детали.
Торопова также обратила внимание на психологический феномен: люди при приёмке дома редко измеряют площадь. Они приглашают техническую экспертизу, проверяют теплопотери аэродверью, но не считают квадратные метры, за которые заплатили.
При покупке готового дома она советует запросить экспликацию помещений и сверить фактические размеры с рабочей документацией. Тем, кто строит дом с подрядчиком, эксперт рекомендует приходить с рулеткой на приёмку каждого важного этапа: после заливки фундамента, при обозначении первого ряда перегородок и перед укладкой кровли.
Даже перенос стены на один бетонный блок может уменьшить детскую с 12 до 10 квадратных метров, и мебель по дизайнерскому проекту уже не встанет. Пока стены не возведены, ошибку исправить сравнительно легко, поэтому важно регулярно сверяться с рабочим проектом.
Что касается цен, хороший тёплый дом с отделкой под чистовую сегодня стоит около 100 тысяч рублей за «тёплый» квадратный метр. Дороже - возможно, если выбирать материалы и оборудование класса люкс. А вот цена 70-80 тысяч за метр, по мнению Тороповой, означает, что застройщик где-то значительно сэкономил или считает цену не за «тёплый» метр.
