Покупатели квартир в России всё чаще обнаруживают в них людей с бессрочным правом проживания

На рынке недвижимости набирает обороты старая как мир схема, оставляющая покупателей квартир без денег и с чужим человеком в доме.

Всё чаще новые собственники узнают, что вместе с жильём они «приобрели» обладателя бессрочного права проживания, выселить которого практически невозможно.

Один из таких случаев произошёл в Петербурге. Мужчина купил квартиру за 8 миллионов рублей и вложил ещё несколько миллионов в капитальный ремонт. Когда работы закончились, на пороге появился пожилой незнакомец и заявил: «Я тоже буду здесь жить».

Выяснилось, что во время приватизации в начале 1990-х пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования помещением. Это право не исчезло даже после нескольких последующих сделок купли-продажи. В полиции новому владельцу помочь не смогли, посоветовав обращаться в суд.

Однако судебная перспектива для жертв таких афер далеко не очевидна. Законодательство зачастую защищает именно обладателя бессрочного права проживания, а не покупателя, который понятия не имел о скрытом обременении.

Юристы связывают рост подобных споров с массовым переходом квартир, приватизированных в 1990-х, ко вторым и третьим владельцам. Данные о людях, отказавшихся от участия в приватизации, не отражаются в выписке из ЕГРН, а продавцы нередко умалчивают о существовании таких жильцов. Иногда они и сами не знают об этом, если квартира досталась по наследству или неоднократно перепродавалась.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова пояснила, что бессрочное право пользования действительно закреплено законом, но оно не действует при любых обстоятельствах. «Бессрочное - не значит вечное», - подчеркнула она.

Если человек добровольно выехал много лет назад, обзавёлся другим жильём, не платил за коммунальные услуги и не пытался вернуться, суд может признать его утратившим право проживания.

Для этого собственнику придётся собрать внушительную доказательную базу: сведения о регистрации по другому адресу, документы на иное жильё, данные о коммунальных платежах, показания соседей и ответы из госорганов.

Одновременно юрист советует предъявлять требования к продавцу. Если информация о правах третьих лиц была скрыта, покупатель вправе добиваться уменьшения стоимости жилья или даже расторжения договора купли-продажи.

При этом никуда не делись и другие схемы мошенничества.

Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова отметила, что споры о недвижимости всегда рассматриваются индивидуально. Суд анализирует состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчётов, соответствие цены рыночной стоимости и даже круг общения человека.

Шансы покупателя сохранить квартиру значительно возрастают, если он действовал добросовестно: тщательно проверил документы, приобрёл жильё по рыночной цене и использовал прозрачные банковские расчёты. Однако даже этого может оказаться недостаточно.

«Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», - предупредила адвокат.

Если сделку признают недействительной, квартиру обычно возвращают прежнему владельцу, а покупателю должны вернуть деньги.

На практике именно возврат средств часто становится самым сложным этапом: продавец может уже не располагать полученной суммой, и взыскать её оказывается крайне трудно.

Эксперты сходятся во мнении, что главная защита - тщательная проверка квартиры до подписания договора.

Особое внимание стоит уделять жилью, которое ранее проходило приватизацию. В таких случаях необходимо заранее запрашивать архивную справку по форме № 9, которая позволяет выявить граждан, сохранивших бессрочное право пользования.

Иначе покупка долгожданной квартиры рискует обернуться историей, где вместе с ключами новый собственник получает незваного соседа, которого закон не спешит выселять.