Юрист перечислила скрытые риски при покупке квартиры, о которых молчит выписка из ЕГРН

Покупка квартиры может обернуться годами судебных тяжб, если не проверить историю жилья глубже стандартной выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Юрист по недвижимости Анастасия Журавлева в беседе с 51.RU объяснила, какие риски скрыты от глаз покупателя и почему не стоит спешить с передачей денег.

Выписка из ЕГРН показывает текущего собственника, характеристики объекта и зарегистрированные обременения, однако она не раскрывает всю цепочку владения. Юрист советует изучить документы, на основании которых продавец получил квартиру: договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о наследстве или судебное решение. Особую настороженность должны вызывать объекты, которые несколько раз перепродавались за короткий срок, достались владельцу по наследству прямо перед сделкой или вышли на рынок сразу после покупки.

Тревожными сигналами также служат продажа по доверенности, необъяснимая скидка, сделки между родственниками и отказ собственника показать правоустанавливающие документы.

Человек, указанный в ЕГРН, далеко не всегда является единственным лицом с правами на жильё. Претендовать на квартиру могут супруг или бывший супруг, наследники, несовершеннолетние дети, люди, отказавшиеся от приватизации, получатели ренты, арендаторы и банк, если недвижимость в залоге. Обычная прописка не делает жильца собственником, но в ряде случаев снять его с регистрационного учёта можно только через суд.

Отдельный блок рисков связан с семейным положением продавца. Если квартиру купили в браке на общие деньги, она считается совместным имуществом, даже когда в реестре значится только один супруг. Для продажи такого жилья обычно требуется нотариальное согласие второго супруга. Развод сам по себе не снимает проблему: если бывшие партнёры не разделили имущество, права на него сохраняются. Поэтому покупателю важно знать, был ли продавец женат или замужем именно в момент приобретения квартиры.

Финансовые проблемы владельца тоже способны поставить сделку под удар. Банкротство продавца не лишает покупателя квартиры автоматически, но кредиторы или финансовый управляющий могут попытаться оспорить договор. Особенно уязвимы сделки с заниженной ценой, при наличии у продавца крупных долгов, а также если деньги по документам фактически не передавались или стороны связаны между собой. Оспорить договор могут и в случаях, когда продавец не понимал значения своих действий, использовались поддельные документы или на него оказывалось давление.

Не стоит забывать и о техническом состоянии жилья. Незаконная перепланировка с переносом кухни, санузла или вмешательством в несущие конструкции станет проблемой нового собственника. Владельца могут обязать вернуть помещение в исходное состояние, а при длительном неисполнении решения суда квартиру иногда продают с публичных торгов. Перед покупкой реальную планировку необходимо сверить с техническими документами.

Опасность представляют и предложения, где продавец торопит с решением или выставляет цену заметно ниже рынка. За этим могут стоять поддельные доверенности, чужие паспорта, фиктивные документы о наследстве или попытка получить аванс человеком, не имеющим права распоряжаться квартирой. Если сделка идёт по доверенности, её нужно проверить через нотариальный реестр и обязательно связаться с самим собственником.

Рискуют обе стороны. Покупатель может заплатить и столкнуться с проблемами с правом собственности, а продавец - передать квартиру и не получить всю сумму. Скриншот банковского перевода не считается доказательством оплаты, а расписку нельзя подписывать заранее. Безопаснее использовать аккредитив, депозит нотариуса или другие банковские механизмы, при которых деньги резервируются до выполнения условий договора.

Заниженная цена в договоре также чревата потерями. Если сделку признают недействительной, покупателю вернут только ту сумму, которая официально указана в документах. Доказать передачу оставшихся денег, особенно при банкротстве продавца, будет крайне сложно.

После переезда могут проявиться скрытые дефекты: протечки, плесень, неисправная проводка или проблемы с вентиляцией. Если недостатки существовали до передачи квартиры и это удастся доказать, закон в ряде случаев позволяет требовать уменьшения цены, компенсации расходов на ремонт или расторжения договора. Состояние жилья желательно зафиксировать в акте приёма-передачи, а также на фото и видео до окончательного расчёта.

Юрист рекомендует перед сделкой пройти чек-лист из 16 пунктов. В него входят проверка паспорта продавца, свежей выписки из ЕГРН, истории переходов права, документа-основания, семейного положения, согласия супруга, зарегистрированных жильцов, прав детей, использования материнского капитала, технической документации, обременений, судебных дел, банкротства, долгов по коммуналке и взносам на капремонт, доверенности представителя, а также договоров аренды или ренты.

Если после покупки объявился человек, требующий квартиру, главное - не подписывать документы и не признавать его права без проверки. Нужно запросить письменные требования и подтверждающие бумаги, заново изучить выписку из ЕГРН и собрать весь пакет документов по сделке. При поступлении иска или судебной повестки необходимо срочно обратиться к юристу. В споре покупателю важно доказать свою добросовестность: он проверил документы, заплатил рыночную цену, фактически принял квартиру и не знал о нарушении чужих прав.

По словам Журавлевой, самая надёжная защита - это комплексная проверка, а не отдельная справка. В договоре стоит подробно зафиксировать реальную цену и заверения продавца об отсутствии других правообладателей, споров и арестов. При сложной истории недвижимости могут помочь нотариальное оформление и титульное страхование. Главное правило - не передавать деньги, пока не станет понятна вся история квартиры.