Семья из Челябинска судится с налоговой из-за 220 тысяч рублей после продажи дома

Семья из Челябинска уже два года судится с налоговой службой, которая потребовала 220 тысяч рублей после продажи жилья. Налог возник из-за долей, принадлежавших двум несовершеннолетним детям: они пробыли в собственности меньше минимального трёхлетнего срока, причём до него не хватило всего двух дней. С учётом пеней и госпошлин сумма выросла до 323 тысяч рублей - это почти весь материнский капитал, который супруги использовали при покупке первой квартиры.

Илья и Наталья с двумя сыновьями жили в Миассе. В 2016 году они купили там первую квартиру, использовав материнский капитал в размере 453 тысяч рублей. По закону после покупки супруги выделили детям доли - по четверти каждому. Через три года мужу предложили работу в Челябинске, и семья решила переехать.

В 2019 году супруги продали квартиру в Миассе и забронировали новую в строящемся доме ЖК «ТвояПривилегия» в Челябинске. Требование о трёхлетнем владении детскими долями в этой сделке было выполнено. Однако перенести доли в новое жильё не получилось: дом ещё строился, а по закону выделять доли в строящемся объекте нельзя, пока он не введён в эксплуатацию и не зарегистрировано право собственности.

Опека разрешила выделить детям доли в доме родителей жены. Дом принадлежал тестю, который владел им больше 30 лет. Договор дарения долей оформили 31 января 2020 года, сделку зарегистрировали 4 февраля. Казалось, выход найден, но вскоре у отца Натальи обнаружили онкологическое заболевание, и ему стало тяжело содержать большой дом. Он продал его и купил квартиру в Миассе.

К тому моменту новостройка в «Привилегии» уже была готова, но перенести туда детские доли запретил банк, поскольку жильё находилось в ипотеке. Семье пришлось заново собирать разрешения и платить нотариусам ещё 30-40 тысяч рублей. В итоге детские доли переехали в квартиру тестя. Сделку провели в феврале 2023 года: договор оформили 1 февраля, а зарегистрировали 2 февраля.

Здесь и возникла главная проблема. Детские доли в доме тестя были зарегистрированы 4 февраля 2020 года, а продали его 2 февраля 2023-го - до минимального трёхлетнего срока владения не хватило двух дней. О том, что срок владения может повлиять на налог при продаже жилья, семью никто не предупредил.

В 2024 году налоговая провела проверку и выписала каждому из несовершеннолетних сыновей налог по 110 тысяч рублей - это 13% с продажи дома тестя. Супруги считают, что платить не должны были, поскольку для семей с двумя и более детьми предусмотрена льгота, освобождающая от НДФЛ при продаже жилья до истечения минимального срока владения.

По закону такая льгота действует при соблюдении ряда условий. Семья должна купить новое жильё в том же году или до 30 апреля следующего года. Оно должно быть больше проданного по площади или дороже по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей, а у семьи не должно быть другого жилья, площадь которого больше нового.

Чтобы оспорить налог, семья обратилась в суд. Илья ссылается на статью 3 Налогового кодекса, где сказано, что налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. По его мнению, дело - чистый формализм, когда попытка защитить права детей обернулась против самой семьи.

Судебные разбирательства продолжаются весь 2025 и 2026 годы, и всё это время супругам начисляют пени. В конце июля 2026 года с их счетов списали все деньги - задолженность в общем размере 320 тысяч рублей. Из них 220 тысяч - сам налог, более 100 тысяч - пени. «Получается, что маткапитал, который нам выделили на улучшение жизни для детей, мы фактически вернули в бюджет через налоги, пени и госпошлины», - возмущён Илья.

В апреле 2026 года Седьмой кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение и попросил проверить довод семьи о положенной им льготе. Однако в июне Челябинский областной суд снова поддержал ФНС. Теперь супруги готовятся ко второй кассации - заседание назначено на сентябрь.

Руководитель консалтингового агентства «Советник» Константин Берсенев обратил внимание на важный момент. По его словам, формально семья действительно не выполнила одно из условий для налоговой льготы. Закон требует, чтобы площадь нового жилья была больше площади проданного. У семьи из Миасса получилось наоборот: новая квартира тестя - 62,3 квадратных метра, а проданный дом - 97,9 квадрата. Именно на это указали в ФНС, отказывая в льготе.

Однако, если смотреть не на общую площадь, а на то, сколько жилья получили сами дети, картина меняется. В проданном доме у каждого ребёнка было по 19,5 квадратного метра, а в новой квартире им выделили по 20,7 квадрата. Доля каждого ребёнка стала больше, то есть семья улучшила положение детей, а не ухудшила.

Руководитель юридической фирмы «Правовой диалект» Надежда Семенова изучила материалы дела и обратила внимание ещё на одно обстоятельство. Суд посчитал два жилья семьи отдельно: квартиру в «Привилегии», где нельзя было выделить доли, и квартиру тестя в Миассе, где доли оформили на детей. В итоге формально вышло, что у семьи были не один, а сразу два объекта недвижимости.

На момент регистрации перехода права собственности у налогоплательщиков и членов их семьи в совокупности было более 50% другого жилого помещения площадью 76,6 квадратного метра - той самой квартиры в «Привилегии». Именно это помещение суд учёл при оценке права семьи на льготу и пришёл к выводу, что специальная льгота в этой ситуации применяться не может.

Руководитель юридической компании «Форлекс» Николай Попов считает, что налоговая служба подошла к вопросу слишком формально и решение ещё можно оспаривать. По его словам, суд может посмотреть на ситуацию шире: почему родители переоформляли доли, что стороны на самом деле имели в виду, как складывались обстоятельства сделки. Здесь можно учитывать и добросовестность поведения семьи.

Кассация уже однажды отменила решение областного суда и отправила дело на новое рассмотрение. По мнению юриста, это говорит о том, что ситуация не так однозначна, как её изначально трактовала налоговая. Семья не пыталась уклониться от обязательств, действовала добросовестно и выполняла требования опеки. С учётом принципов разумности и справедливости суд может встать на её сторону.