Спрос на новостройки в России может упасть на 40% после реформы семейной ипотеки

С 1 октября в России начали действовать новые условия семейной ипотеки. Теперь процентная ставка и максимальная сумма кредита напрямую зависят от количества детей в семье и региона проживания.

В Минфине ранее поясняли, что реформа сделает программу более адресной и демографически ориентированной.

Для большинства регионов лимиты и ставки выглядят так: семьи с одним ребенком могут взять до 6 млн рублей под 10% годовых, с двумя детьми - до 8 млн под 8%, с тремя - до 10 млн под 6%. Для семей с четырьмя детьми ставка снижается до 4%, а с пятью и более - до 2% при том же лимите в 10 млн рублей.

В Москве, Подмосковье и Петербурге условия жестче. Кредит на одного ребенка выдается в пределах 12 млн рублей под 12% годовых, на двух детей - до 15 млн под 10%, на трех - до 18 млн под 8%.

Многодетные семьи с четырьмя и пятью детьми получают ставки 6% и 4% соответственно при лимите в 18 млн рублей.

Эксперты сходятся во мнении, что обвала рынка не произойдет, однако спрос на новостройки заметно просядет. Коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин оценивает возможное падение сразу после изменений в 35-40%.

По его прогнозу, в течение полугода рынок адаптируется, и к первому кварталу снижение сократится примерно до 15%.

Руководитель направления в «Инго Банке» Дмитрий Долженко уточняет, что рост ставок для семей с одним и двумя детьми снизит спрос в этом сегменте, а увеличение интереса со стороны многодетных не компенсирует потери. Старший аналитик «Риком-Траста» Валерия Попова добавляет, что динамика рынка замедлится, а запуск новых проектов станет менее привлекательным для девелоперов.

Часть покупателей с небольшим числом детей отложит сделки или переориентируется на меньшие площади и более доступные проекты. Генеральный директор Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов отмечает, что после ажиотажного спроса перед вступлением новых правил продажи могут ощутимо сократиться, особенно в крупных городах.

Резкого падения цен на квартиры аналитики не ожидают. Застройщикам невыгодно снижать прайс-листы из-за дорогих стройматериалов и высокой инфляции.

Вместо этого они будут предлагать скрытые скидки на отдельные лоты, собственные рассрочки и субсидированные ставки. Реальное удешевление возможно лишь в проектах со слабым спросом и высокой долговой нагрузкой.

Спрос начнет перетекать в другие сегменты. Ключевым драйвером станет индивидуальное жилищное строительство, где льготная ставка в 6% сохранилась без дополнительных ограничений.

Покупатели также обратят внимание на вторичный рынок и рыночную ипотеку. Агапов прогнозирует рост интереса к пригородам, готовому жилью и частным домам.

Девелоперы будут осторожнее запускать новые очереди и проекты. Уже начатые объекты в основном продолжат строить, однако у финансово слабых компаний возрастут риски задержек.

Механизм эскроу-счетов минимизирует вероятность появления новых обманутых дольщиков, но не устраняет проблем с темпами и сроками реализации.

Внезапного обвала занятости в строительной отрасли не предвидится. Попова указывает, что сектор и так сталкивается с кадровым дефицитом, а реформа лишь усилит действующие тренды.

Рабочие бригады начнут смещаться в частное домостроение, а в девелопменте пойдет реструктуризация с приостановкой проектов и консолидацией рынка.

Эффект на рынке труда проявится постепенно. Сначала сократится число новых вакансий и объем подрядов, затем может замедлиться найм в строительстве, производстве материалов и ипотечном брокеридже.

Массовых увольнений сразу после 1 октября эксперты не ожидают, но отрасль в целом станет заметно осторожнее.